Hitung Modal hingga Lokasi, Ini Tantangan Utama Bisnis Kos-kosan
Bengkulu – Tren bisnis kos-kosan kian diminati masyarakat karena dinilai mampu menghasilkan pendapatan rutin. Mulai dari kos-kosan mahasiswa berharga terjangkau hingga kos eksekutif yang menyasar kalangan menengah atas, semuanya tumbuh pesat terutama di kota-kota besar yang dekat kawasan kampus dan perkantoran.
Namun, di balik peluang keuntungan, pengelolaan kos-kosan menyimpan sejumlah tantangan yang tidak bisa diabaikan. Dikutip dari detikcom, pengamat properti sekaligus Director of Investment Global Investment, Steve Sudijanto, menyebut tantangan paling krusial adalah menghitung pengembalian investasi atau Return on Investment (ROI).
Steve menilai, perhitungan ROI menjadi kunci untuk memastikan bisnis kos-kosan layak dijalankan atau tidak. Dengan perhitungan yang tepat, pemilik dapat menilai apakah usaha tersebut aman untuk dikembangkan lebih besar atau justru perlu dihentikan.
“Sebagai contoh membangun kos-kosan dengan 20 pintu kamar dan kamar mandi dalam. Estimasi biaya per kamar dengan perabotannya sekitar Rp 20 juta, maka total investasi sekitar Rp 400 juta. Minimal target ROI adalah 6% atau sekitar Rp 24-40 juta per tahun, nah itulah tantangan utamanya,” kata Steve saat dihubungi detikcom, Jumat (13/2/2026).
Selain persoalan modal dan keuntungan, faktor lokasi juga menjadi penentu utama. Menurut Steve, fasilitas lengkap tidak akan berarti banyak jika kos-kosan berdiri di lokasi yang jauh dari pusat aktivitas atau sulit diakses transportasi umum. Kondisi tersebut berpotensi membuat calon penyewa berpikir ulang karena biaya dan waktu tempuh yang tidak efisien.
“Bisnis kos-kosan masih menguntungkan, tapi lokasinya harus strategis dan pastikan Transit Oriented Development atau maksimal jaraknya sekitar 2 kilometer dari LRT, MRT, dan TransJakarta. Bangun juga kos-kosan di lingkungan bisnis seperti perkantoran dan kampus,” paparnya.
Bagi masyarakat yang masih ragu memulai usaha kos-kosan karena keterbatasan modal, Steve menyarankan memanfaatkan aset properti yang sudah dimiliki. Rumah atau bangunan lama dapat direnovasi dan dioptimalkan menjadi beberapa kamar kos tanpa harus membeli lahan baru.
Ia menambahkan, meski tidak ada ketentuan baku soal jumlah kamar, setidaknya diperlukan minimal 15 kamar agar pendapatan yang dihasilkan cukup signifikan.
“Contohnya ada rumah keluarga besar yang lumayan luas di Menteng. Nah itu kita renovasi dan dioptimalkan untuk kos-kosan khusus eksekutif dengan fasilitas kamar mandi dalam, water heater, parkiran mobil, dan fasilitas laundry,” ujarnya.
Sebelum memulai, penentuan segmen pasar juga menjadi langkah penting. Pemilik perlu menentukan apakah kos-kosan menyasar mahasiswa, pekerja kantoran, atau segmen eksekutif, karena masing-masing memiliki standar fasilitas dan tarif sewa yang berbeda.
“Misalnya, kos-kosan eksekutif di Jakarta harganya bisa Rp 2,5 sampai dengan Rp 3 juta per bulan, kalau kos-kosan karyawan sekitar Rp 1 sampai dengan Rp 2 juta per bulan, lain halnya dengan kos-kosan mahasiswa yang harganya sekitar Rp 750 ribu sampai Rp 1,5 juta per bulan,” jelas Steve.
Meski demikian, ia menegaskan harga sewa tetap sangat dipengaruhi oleh lokasi. Kos-kosan yang berada di pusat kota dan mudah dijangkau transportasi publik umumnya memiliki tarif lebih tinggi dibandingkan yang berada di wilayah pinggiran.
