Pilih Kos atau Kontrakan? Ini Pertimbangan Modal dan Potensi Cuan
Bengkulu – Tren hunian sewa terus menguat di kota-kota besar seiring harga rumah tapak yang kian melambung. Di tengah kondisi itu, peluang bisnis kos-kosan dan kontrakan sama-sama dilirik karena dinilai mampu menghasilkan pendapatan rutin dari sektor properti.
Di kawasan padat aktivitas seperti Kuningan, Bendungan Hilir, hingga Setiabudi, misalnya, kebutuhan tempat tinggal sementara bagi pekerja kantoran terus bertambah. Tak hanya kos sederhana dengan tarif terjangkau, pasar juga diramaikan oleh kos eksekutif yang menyasar kalangan menengah atas.
Selain kos, rumah kontrakan juga menjadi pilihan sebagian masyarakat yang belum mampu membeli rumah. Skema sewa dinilai lebih fleksibel dibandingkan membeli properti di tengah harga yang tinggi.
Lantas, mana yang lebih layak dijadikan peluang usaha?
Pengamat properti sekaligus Director of Investment Global Investment, Steve Sudijanto, menyarankan calon investor memulai dari bisnis kos-kosan. Menurutnya, kebutuhan modal relatif lebih ringan dan arus kas dapat diperoleh lebih cepat setelah properti beroperasi.
“Kami usulkan memulai dengan bisnis kos-kosan karena modalnya lebih kecil dan bisa cepat mendapatkan cash flow yang lebih cepat setelah kos-kosan berdiri,” kata Steve saat dihubungi detikcom, Jumat (13/2/2026).
Ia menjelaskan, usaha kontrakan umumnya menuntut dana awal yang lebih besar karena pemilik harus membangun beberapa unit dengan spesifikasi tertentu, baik standar maupun ekonomis. Selain itu, skema pembayaran tahunan sering kali menjadi pertimbangan penyewa.
“Contohnya ada 1 rumah kontrakan biaya sewanya per tahun sekitar Rp 100 juta, ditambah deposit kerusakan Rp 10 juta maka total Rp 110 juta. Di angka tersebut, banyak yang mikir-mikir untuk mengeluarkan uang sebesar itu,” ujar Steve.
Menurut dia, tingginya permintaan membuat bisnis kos-kosan tumbuh pesat di kota besar. Properti yang sudah dimiliki pun dapat dioptimalkan tanpa harus membangun dari nol. Rumah tinggal yang luas bisa direnovasi atau ditingkatkan untuk menambah jumlah kamar.
“Contohnya ada rumah keluarga besar yang lumayan luas di Menteng. Nah itu kita renovasi untuk dioptimalkan menjadi kos-kosan eksekutif dengan fasilitas kamar mandi dalam, water heater, parkiran mobil tersedia, dan fasilitas laundry yang bisa pakai jasa pihak ketiga alias laundry kiloan,” tutur Steve.
Meski demikian, pengelolaan tetap menjadi kunci agar bisnis kos berjalan maksimal. Faktor lokasi disebut sangat menentukan, terutama jika berada di sekitar perkantoran, kampus, atau kawasan Transit Oriented Development (TOD) yang terintegrasi dengan transportasi umum.
“Perlu dicatat, lokasi kos-kosan harus strategis seperti di dekat lingkungan perkantoran, kampus, dan TOD atau Transit Oriented Development, sehingga kos-kosan tersebut bisa dijangkau dengan mudah,” paparnya.
Selain lokasi, penentuan segmen pasar juga harus jelas sejak awal. Kos mahasiswa, karyawan, hingga eksekutif memiliki standar fasilitas dan tarif berbeda.
“Misalnya, kos-kosan eksekutif di Jakarta harganya bisa Rp 2,5 sampai dengan Rp 3 juta per bulan, kalau kos-kosan karyawan sekitar Rp 1 sampai dengan Rp 2 juta per bulan, lain halnya dengan kos-kosan mahasiswa yang harganya sekitar Rp 750 ribu sampai Rp 1,5 juta per bulan,” pungkas Steve.
